ＡＦＦＯ: (読み方：えー・えふ・えふ・おー)

Adjusted Funds From Operationsの略で、調整FFOともいう。一般的には「エー・エフ・エフ・オー」と読む。

米国でREIT（一定の税制優遇措置を享受できる株式会社及び事業信託）のキャッシュフローを評価する指標の一つとして用いられてきたもの。REITのキャッシュフロー評価では本業である営業活動（不動産賃貸業等）からどれだけのキャッシュフローを生み出しているかを見る「FFO」が一般に利益指標として使われることが多いが、FFOに経常的な管理・修繕コストと借入金元本返済額の調整を加えたもの。
日本でも投資信託等のキャッシュフローを評価する判断材料として利用されている。

〔AFFOの計算式〕
AFFO＝FFO−経常的な管理・修繕コスト−借入金元本返済額
（FFO＝当期純利益±不動産売買損益等の特別損失＋減価償却費; ［関連ワード］-